撫順市人民政府辦公廳關于印發撫順市

早期（2005 -2009年）棚改小區維修改造工程

和建立后續物業管理長效機制實施方案的通知

撫政辦發〔2018〕93號

各縣、區人民政府，撫順經濟開發區、高新技術產業開發區管委會，市政府各部門、各直屬單位：

經市政府同意，現將《撫順市早期（2005-2009年）棚改小區維修改造工程和建立后續物業管理長效機制實施方案》印發給你們，請認真貫徹執行。

撫順市人民政府辦公廳

2018年10月17日

（此件公開發布）

撫順市早期（2005 -2009年）棚改小區維修

改造工程和建立后續物業管理長效機制實施方案

為切實做好我市早期棚改小區維修改造和后續物業管理工作，滿足棚改居民對美好生活的向往，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感，制定本方案。

一、指導思想

全面貫徹黨的十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹落實省政府關于早期棚改小區相關工作會議精神，以保障和改善民生為宗旨，堅持以人為本，滿足棚改居民基本生活需求，全面啟動我市早期棚改小區維修改造工程，進一步提升棚改居民的生活質量，為建設創新、活力、美麗、文明撫順夯實基礎。

二、基本原則

堅持“權屬明晰、自行籌資、自行改造”以及“權屬不清、政府出資、接方改造、后續接管”的原則，采取“共謀、共治、共建、共享、共評”的理念，引導早期棚改小區居民和屬地企業廣泛參與，補齊居民基本生活短板，共同完成小區配套設施和環境維修改造工程，構建棚改小區社會綜合治理新格局。

三、工作目標

緊緊圍繞省政府確定的“兩個不低于”目標和進度要求，即維修改造后的棚改小區房屋不低于全市普通住宅小區平均水平、棚改小區物業管理水平不低于全市物業管理平均水平，計劃利用兩年的時間，集中投資修繕25個早期棚改小區，解決早期棚改小區集中維修改造的后續維養問題，并納入到我市普通住宅小區物業管理的日常管理范疇。

四、重點任務和工作職責

完成早期棚改小區紅線內物業項目、紅線外“三供”等專業維修改造項目，做到路要平整，水要暢通，燈要明亮，綠要美觀，線要規整，車要有序。確保棚改小區房屋維修改造達到普通居民房屋的平均水平，具備物業接管的基礎條件。依照《遼寧省物業管理條例》，與全市早期棚改小區維修改造同步，理順和規范物業管理體制，制定和落實相關政策，逐步建立后續物業管理長效機制。

重點任務一：實施早期棚改小區維修改造工程。

（一）市政府工作職責。

1. 編制維修改造工程可研和施工設計文件。邀請棚改社區和居民代表參加，在廣泛宣傳和入戶調查的基礎上，重點解決進戶門、下水管線、下水井、黑色路面、停車場、步道磚、臺階、欄桿、擋土墻、路燈照明、供水管線、供暖管線、供氣管線、配電設施等影響居民生活的問題，確定全市早期棚改小區維修改造工程內容，完成改造工程可行性研究報告和工程設計。（牽頭部門：市住房城鄉建設委）

2. 簽訂維修改造協議。確定市城建公司為改造后的物業接管單位和維修改造工程的實施主體。從建立物業管理長效機制入手，按照先移交接管后維修改造的原則，市住建委代表市政府，組織各城區政府、城建公司簽訂維修改造和相關物業委托管理協議，明確各方在實施維修改造和建立物業管理長效機制工作中各方的主體責任。（牽頭部門：市住房城鄉建設委）

3. 協調各部門配合實施改造工程。做好施工前可研報告、工程設計、造價評審、工程招標和施工管理等工作，安全有序、保質保量、按期完成維修改造任務。（牽頭部門：市住房城鄉建設委）

4. 維修改造過程中的政策、工程、民生等方面的宣傳工作。（牽頭部門：市委宣傳部）

5. 協調、接待、督辦維修改造工程中居民、企業的信訪事宜。（牽頭部門：市信訪局）

6. 監督指導城區政府做好維修改造項目中違章建筑的拆除工作，確保后續工程順利實施。（牽頭部門：市城管局）

7. 落實維修改造工程的資金籌措和撥付管理，明確資金使用范圍、撥付原則。（牽頭部門：市財政局）

8. 落實國家發改委的專項配套公用設施維修改造資金和項目管理。（牽頭部門：市發展改革委）

（二）區政府工作職責。

1. 負責在轄區內做好維修改造工程的宣傳，征求早期棚改小區居民的維修改造意見，配合制定維修改造項目實施方案，完成前期違章建筑拆改工作。

2. 配合各相關市直部門、專業公司做好維修改造項目過程中的各項具體工作。

3. 負責轄區內早期棚改小區的信訪維穩工作，組織棚改居民按照“共同締造”要求參與維修改造和物業長效機制的建立，發揮社會監督作用，加強維修改造工程質量、安全監督。

（三）專業公司工作職責。

負責行業接管范圍的工程設計和實施，互相配合做好維修改造工作，按照“共建、共享、共治”的要求，積極參與早期棚改小區維修改造工程。

重點任務二：建立早期棚改小區后續物業管理長效機制。

（一）市政府工作職責。

1. 制定早期棚改小區物業服務標準。在廣泛宣傳和動員，充分征求棚改小區居民意見的基礎上，結合我市物業管理實際情況，取消早期棚改小區公用部位維修費，協調城區政府指導屬地物業公司與業主委員會或社區居委會簽訂物業服務合同，確定物業服務費收繳標準，原則不得突破每月0.3元/平方米。制定和發布早期棚改小區物業服務標準，根據早期棚改小區業主委員會成立情況及物業服務合同簽訂情況，確定相關收費標準。（牽頭部門：市住房城鄉建設委、市發展改革委）

2. 做好早期棚改小區物業服務政策、長效機制建立等方面的宣傳工作。（牽頭部門：市委宣傳部）

3. 協調、督辦城區政府做好早期棚改小區物業長效機制建立相關信訪維穩工作。（牽頭部門：市信訪局）

4. 制定和落實早期棚改小區物業管理長效機制建立的相關配套政策。按照市政府相關文件規定，落實市、區兩級政府棚改小區房屋維修資金，按市財政每年每平0.5元、共232萬元，區財政每年每平1元、共463萬元，兩項合計695萬元補貼作為房屋的大修資金，從2019年起列入財政預算，建立財政專戶存儲管理。（牽頭部門：市住房城鄉建設委、市財政局）

5. 根據市政府意見，開展我市早期棚改小區的居民生活狀況和物業費承擔能力的基礎調查，結合物業服務實際需求，制定早期棚改小區內困難家庭（低保、特困、低收入家庭等）物業費補貼政策，2019年開始實施。（牽頭部門：市住房城鄉建設委、市民政局、市財政局）

6. 指導城區政府做好早期棚改小區業主委員會的組建和物業管理委托協議簽訂工作。（牽頭部門：市住房城鄉建設委）

（二）區政府工作職責。

1. 組織街道、社區做好早期棚改小區后續物業管理長效機制建立工作的宣傳，并在維修改造達標小區內成立業主委員會。

2. 對未能在2019年10月前成立小區業主委員會的小區，由城區政府指導早期棚改小區所在的社區委員會臨時代行業主委員會職責，與物業服務單位簽訂物業服務協議。

3. 配合各相關市直部門、專業公司做好早期棚改小區物業管理長效機制建立的各項具體工作。

（三）專業公司工作職責。

專業公司按照已簽訂的協議，負責履行委托范圍內的物業服務職責，并配合市直部門、區政府做好各項具體工作。

開展早期棚改小區維修改造工程和建立后續物業管理長效機制中各單位的重點任務、工作職責、完成時限等信息詳見《撫順市早期棚改小區維修改造實施方案重點任務分解表》（附件1）。

五、實施步驟

（一）開展早期棚改小區維修改造工程（2018年10月至2019年12月）。

2018年，計劃利用從國家財政部爭取到的補助資金2.86億元，完成早期棚改小區部分房屋陽臺開裂、下水維修和部分環境改造等維修改造內容，解決直接影響居民居住生活的突出問題。

2019年，全面完成小區紅線內的維修改造工程，同時計劃利用后續從國家發改委申請到的專項配套公用設施維修改造資金（約1.9億元），組織專業公司結合城市公用設施改造計劃參與早期棚改小區紅線外維修改造工程，對小區外水、暖、氣、電、路等公用設施進行維修改造，補齊基礎設施功能不全短板。

1. 前期組織發動階段（2018年10月）。市住建委統一組織城區政府、專業公司做好基礎數據調查工作，協調城區政府、專業公司做好施工前可研報告、工程設計、造價評審等前期準備工作；城區政府組織街道、社區做好轄區內的早期棚改小區維修改造工程的居民調查問卷、前期宣傳等工作。

2. 工程實施階段（2018年10月至2019年10月）。鑒于早期棚改小區維修改造工程的特殊性，為實現建管一體化目標，建立維修、養護、服務長效機制，以政府購買服務方式，由2015年對棚戶區房屋本體進行改造的國有企業——撫順市城市建設發展有限公司（原房產經營總公司）繼續承擔早期棚改小區物業建設改造工程和后續接管服務；供水、供熱、供氣、供電等專業改造項目，按照“統建、統管、統接收”的原則，“權屬清晰”的由具有相應施工資質的專業公司與市住建委、城區政府簽訂三方協議后進行專業改造實施，并做好后續接管工作；“權屬不清”未能簽訂協議的專業改造項目將統一進行公開招投標程序進行施工，達到相關專業公司接管標準后統一交由專業公司接管。

3. 工程驗收、審計移交階段（2019年11月至2019年12月）。實行市、區兩級驗收制度。工程竣工后，由專業公司按照竣工驗收程序，向區住建局提供相關資料申請初步驗收；區住建局先組織相關部門及早期棚改小區所在街道和社區、居民代表（1-2人）組成驗收組，完成工程初步竣工驗收工作后，報市級相關部門組織二次驗收。改造項目經市級部門驗收合格后，項目單位報審計部門開展工程審計工作，并按評審核定標準予以清算結款并做好對應移交工作。

（二）建立后續物業管理長效機制（2018年9月至2019年12月）。

1. 前期組織發動階段（2018年10月至2018年10月）。市住建委協調城區政府組織早期棚改小區所在的街道、社區，做好小區后續物業管理長效機制及《遼寧省物業管理條例》的宣傳工作，讓小區居民充分了解到成立業主委員會的好處，為下一步工作的開展做好鋪墊。

2. 制定相關政策階段（2018年11月至2018年12月）。市直相關部門，城區政府、城建公司共同完成基礎調查，互相配合，合理確定早期棚改小區的物業服務和收費標準，落實市政府早期出臺的房屋維修資金政策，早期棚改小區物業費補貼政策的制定等相關工作。

3. 建立業主委員會階段（2019年1月至2019年10月）。城區政府協調轄區內早期棚改小區所在街道、社區，組織小區居民按照《遼寧省物業管理條例》相關規定，成立業主委員會，簽訂物業服務協議，為了保證后續物業管理的連續性和可控性，在征得居民、屬地政府意見的基礎上，原則上由城建公司對改造達標后的集中連片的棚改小區提供物業服務，也可由轄區政府結合前期棚改小區物業管理優秀經驗確定管理模式，最終逐步建立政府監管、市場化運作、環境整潔、功能完善、服務規范、共治共享的棚改小區物業管理長效機制。

（三）總結評估階段（2019年10月至2019年12月）。

市住建委組織城區政府，做好早期棚改小區維修改造工程、后續物業管理長效機制建立工作的經驗總結，召開專題會議，由城區政府分享所在轄區內早期棚改小區維修改造工程、物業管理長效機制、“共謀、共治、共建、共享、共評”理念建立的優秀工作經驗；城區政府、城建公司做好早期棚改小區居民對維修改造工程和物業管理長效機制的滿意度調查。

六、保障措施

（一）加強組織領導，落實改造責任。

為加強領導，成立由市政府主要領導擔任組長，分管副市長為副組長，市直相關部門、城區政府主要負責人為成員的，早期棚改小區維修改造和建立物業管理長效機制工作領導小組（附件2），明確責任分工，層層壓實責任，確保各項工作順利進行。

（二）加大宣傳力度，提倡全民參與。

按照省政府要求，全面貫徹“共謀、共治、共建、共享、共評”的工作理念，利用多種形式，廣泛宣傳和動員，營造良好的輿論氛圍。吸引更多的社會力量投入到維修改造工程和物業管理機制建立過程中，讓棚改小區居民百姓理解和支持維修改造和物業管理長效機制的建立工作，力爭使居民知曉度、參與度、滿意度達到“三個百分之百”目標，切實將好事辦好。

（三）精心組織施工，強化工程管理。

明確時間節點，進行倒排工期，實行掛圖作戰，加大從工程前期、勘察、設計、采購、施工后竣工驗收全過程監督管理工作力度，實現保安全、保質量、保工期目標。

（四）完善工作機制，加強監督檢查，確保取得實效。

領導小組定期召開維修改造專題會議，掌握工程進展情況，對于存在的問題，及時協調解決。對工作中好的做法及時宣傳報道，對工作進展緩慢、措施不到位的，及時通報并警示督辦，對不支持工作的單位和個人要予以曝光，把早期棚改小區維修改造和物業管理機制建立工作任務的落實情況和小區居民的知曉度、參與度、滿意度，納入相關部門和城區政府督查考核范圍。

附件：1.撫順市早期棚改小區維修改造實施方案重點任務分解表

2.撫順市早期棚改小區維修改造工作領導小組成員名單

附件1

撫順市早期棚改小區維修改造工作領導小組成員名單

附件2

撫順市早期棚改小區維修改造工作

領導小組成員名單

組  長：分管副市長

副組長：分管副秘書長

        市住房城鄉建設委主任

組 員：市委宣傳部副部長

       市發展改革委主任

       市民政局局長

       市財政局局長

       市城管局（市綜合執法局）局長

       市信訪局局長

       市住房城鄉建設委分管副主任

       新撫區區長

       望花區區長

       東洲區區長

       順城區區長

       城建公司總經理

       供水集團總經理

       撫順中燃總經理

       供電公司總經理

領導小組辦公室設在市住房城鄉建設委，辦公室主任由市住房城鄉建設委主任楊軍同志兼任，負責全市早期棚改小區維修改造工程、物業長效管理機制建立的協調、指導、督查等協調工作。